¿Qué es un FIDEICOMISO?

Es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el Fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

¿Cuál es el objetivo del FIDEICOMISO?
El objetivo del Fideicomiso es la construcción sobre un terreno adquirido, de un edificio de acuerdo a un proyecto arquitectónico, para luego dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.

¿Quienes son las partes intervinientes en un FIDEICOMISO?

Desarrollador
Es la empresa, que en base a su experiencia y conocimientos en este tipo de desarrollos, selecciona el terreno, define el producto inmobiliario y la estructura legal para llevarlo a cabo, elige los actores intervinientes en el fideicomiso (fiduciario, estudio, empresa/s constructora/s y auditor contable), organiza la convocatoria de inversores interesados en el proyecto y, durante su ejecución, es la encargada de supervisar que se alcancen los objetivos planteados. Su retribución queda establecida en un contrato y es fija e inamovible.

Gerenciador/a
Es la persona física o empresa designada por el desarrollador para cotizar, elegir, contratar y controlar las empresas contratistas y proveedoras, además de dar seguimiento al cronograma de la obra.

Estudio de Arquitectura
Es el estudio de arquitectos, y son los encargados de la elaboración del proyecto de arquitectura para la construcción del edificio proyectado así como de dirigir la obra, controlando la fiel interpretación del proyecto durante el avance de las obras.

Fiduciantes Iniciales
Son aquellas personas (físicas o jurídicas) que han aportado el dinero necesario para la reserva o compra del terreno, para el inicio de las gestiones municipales así como todas las tareas previas necesarias para el correcto desarrollo del proyecto. Dichos fiduciarios tendrán beneficios adicionales dentro del emprendimiento, que son establecidos en el contrato.

Fiduciantes – Beneficiarios
Son aquellas personas que adhieren al Fideicomiso en tal carácter, y se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la construcción del conjunto. Cada uno de ellos asume este compromiso en la proporción que le corresponda conforme a las unidades que elija, obteniendo así el derecho a recibir el dominio de dichas unidades.

Fiduciaria
Es FIDUCOM SRL, quien con los fondos que a título fiduciario le transfirieron los fiduciantes, adquiere el terreno y administra el emprendimiento inmobiliario conforme a las pautas establecidas en el contrato. Es la responsable de hacer cumplir el objeto de Fideicomiso. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmite a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

Constructora/s o Contratista/s
Es con quien se contratan los trabajos de construcción del emprendimiento. Cada empresa toma a su cargo las responsabilidades atinentes al constructor (calidad, garantía, etc.). Previo al inicio de obra, se desarrolla el proyecto de arquitectura y la memoria técnica para poder contar con una cotización inicial para toda la construcción por parte de empresas constructoras de primera línea, característica que permite denominarlo como “Fideicomiso con Costo Cierto de Construcción”. Se cuenta de esta manera con un precio de la construcción que, si bien sujeto parcialmente a variación de costo de materiales y mano de obra por inflación, otorga la seguridad de un costo total predeterminado.

Auditor Contable
Es la persona física o estudio designado por el Desarrollador para realizar las tareas de auditoria y certificación de la información del Fiduciario respecto de los movimientos de fondos e inversiones que se realicen.

Escribanía o Estudio Jurídico
Ante ella se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios (escritura de compraventa del terreno, conformación del fideicomiso, cesiones, reglamento de copropiedad y escrituras de adjudicación). Su experiencia en negocios inmobiliarios es esencial para reglar los derechos y obligaciones de los participantes en beneficio del objetivo común.